11月12日，东莞松山湖，万科国家级住宅产业化基地。穿上紧身的骑行服，这位中国房地产行业龙头房企的总裁身材匀称，指着幻灯片上的最近一张媒体给他“颇为丰满”的肖像素描，郁亮笑着调侃道：“我有这么差形象吗？”

“不光我瘦，万科也很瘦。”郁亮说，2012年万科的发展策略是过冬，冬天策略。虽然手握300多亿的现金，但万科依然认为在未来的一年内仍是现金为王为上，“相机里面有很多模式，情景模式、人像模式，我们现在是冬天模式。宏观调控初见成效，但更多人乐见的是大见成效。这是我的判断。当然，选择冬天模式也意味着要放弃一些东西，例如，如果2012年是春天的话，我们可能失去一些机会，但是相比较风险来说，我觉得这样做还是值得的。”

不是拐点的下半场

南都：调控以来，不少开发商开始转型，房地产行业的并购也愈演愈烈，是不是拐点已至？

郁亮：现在我也听到不少同行有很多的抱怨，还在留恋过去的好日子，觉得现在这个行业不好做之类的，但过去的美好岁月应该吗？正常吗？你这么去想，你就不会留恋了。未来，第一你不要去跟过去比，第二我们跟制造业比还是不错的，第三，我们的行业前景仍然是不错的，毕竟中国房地产这个国内居民最大的消费市场，仍然存在，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。

温总理在最近的讲话中提到房价不合理，该调整的还是要调整，居民正常的住房需求还是要支持的。我们没理由对未来长期悲观，只不过我们是用上下半场来区分，下半场跟上半场不一样了，那么这个球场上踢球的运动员的踢法也要换了，要改变的是这个东西。

南都：到了下半场还不是拐点？

郁亮：下半场我们为什么没用拐点，拐点是表示一个趋势的开始，现在很多人希望万科用拐点的言论，2008年我们说过一次，现在不说了。从长期趋势来说，我觉得并没有出现拐点，行业仍然是一个往上走的趋势，所以房地产行业还没有拐点的问题，如果真的出现拐点，万科早就改行做别的东西去了。下半场，很多人认为房地产行业的黄金岁月不在了，我觉得黄金岁月仍然存在，只不过过去那种不正常的状态是不在了，富得流油那种状况是不在了，做你该做的事情，仍然是有机会的。

比如说你过去指望有好产品就可以卖掉，卖高价，这个逻辑现在已经不成立了，因为未来市场一定是刚需为主的市场需求，各种政策规范、手段会比较完整齐全，不太容易出现过去那种一放就乱、一乱就收、一收再打的局面，每种政策的退出一定会有替代政策才会退出，一定会是有序的进行未来政策安排，所以这个时候需要探索新的做法了。

南都：商业地产是不是适应下半场的转型选择？

郁亮：对万科来说，我们是为了更好地做住宅而做商业，很多发展商说，商业地产不受调控，好像现金流很多，但你想想，这么多的现金流是你先用钱堆到一起才有现金流，很多人光看到好的一面，它实际上是有利有弊的。我们的定位是为社区配套商业，我们需要跟城市同步发展，现在很多地已经很少是纯住宅用地了，都有一些商业的配套用地在里面，如果商业这块不会做，那我们住宅也会做得不好。万科不会去做纯商业。

2012万科要过冬

南都：万科如何应对下半场？

郁亮：万科上半场我们坚持为普通人盖好房子，下半场我们加了一句，我们不光为普通人盖好房子，我们还要盖有人住的房子。两年前，万科开始提出向中国制造业学习，30年前中国制造业一塌糊涂，20年前中国制造业也是被人骂，电视机又贵又不好，现在全世界都消费中国制造业的产品了，我们这个行业向制造业学习，赚取应该赚取的合理利润，大家也不会骂我们。但是你留恋过去的做法，一定是有问题的。

南都：2012年万科的发展策略是什么？

郁亮：2011年行业关键词是调控。这是党中央国务院的号召、全国媒体的呼吁还有全国人民的心愿。这是毫无疑问的。2012年万科的发展策略是过冬，冬天策略。冬天模式怎么要求？第一，现金为王，这很重要，要拿到钱，现金流比利润率更重要。第二，卖楼更积极点，你不能有存货，不能囤地，该开发的要尽快开发，该卖的房子你要积极地卖出去，第三，要更谨慎地买地，买地是最费钱的，买错地跟买错股票是一样的，亏起来不得了，所以绝不能买错地。我们说了，万科不做地王。第四，我们的管理等都要围绕冬天来运营，该节流的要节流，比如车辆，原来打算要更改，就先别更换了，过了冬天再说；一些会议的标准，可以往低再调一调。第五，也是最重要的，冬天，把身体练好。

南都：您判断调控会持续多久？

郁亮：我不知道，冬天不是我们来定义的。房地产是经济问题吗？不全是。我不去想调控会否结束，什么时候结束的问题。冬天还没过去，想春天的事情有什么用呢？这会妨碍你做好过冬准备的。

上次调控任务没完成，所以这次打得更痛一点，我觉得这次调控跟上次是一回事，通过这次调控来现实它，唯独不一样的地方在哪？政府的保障性用房放到一个非常重要的位置。也就是政府跟市场两个层面共同解决居住问题，这是此前调控没有的，这是最大的分别。

南都：万科会否因为限价而不去做装修？

郁亮：我们不会因为限价而不去做装修，装修是未来的趋势之一。所以我们跟相关部门提建议的时候说，希望限价的时候能考虑到装修的因素，装修房应该是鼓励开发商去做的，在我的接触中，确实有些城市是在考虑装修房因素的，现在也有办法来解决这些问题，比如我们来提供装修服务，我分开两个合同来签都是有可能的。但是在限价的时候能够考虑装修的因素，我觉得这样做可能会更合理一些。

积极定价将是长期策略

南都：银行信贷对房地产收紧，万科其他融资模式有什么？

郁亮：我们这个行业跟餐饮业一样的，吃饭的人少了，但是还是要吃饭的。银行额度可能会少，但总要放一些出来的，放给你就可以了。但放给你的前提是你要有钱，所以现在是有钱就壮胆，你没钱银行是更不敢放给你的，你有足够多的钱，才

能有贷到更多的钱，银行是这个特点。

现在社会上有一批钱想来炒房地产，但是进不来，这钱不是还在吗？你能不能让它从炒房子而转化为开发增加住宅供给呢？这个社会资本的来源很广泛，包括信托、基金等。合作的模式也很多，比如土地的钱它付了，我们来开发，大家一起分利润。对万科来说，我们对股东负责，我们拿更少的钱来做更多的事情。

南都：房地产基金呢？

郁亮：如果有条件我们愿意搞。前提是政府批准我们搞。

南都：万科很多项目现在是联合拿？

郁亮：我们主要是一分钱想分成两半花。我们不想拿出那么多钱来拿地，那怎么办？开发卖楼是我们来做，把股份分给别人呗。这不光是过冬时候这么做，其实我们春天也是这么做。我们是打工挣工分的，干的活儿多才能赚的多嘛，股东是靠资本来赚钱，但是职业经理人是干的活儿多，工分多，收入才多一点嘛。再说股票市场我们5年没融资了，不融资的情况下还要发展，可以通过合作发挥资金效率。联合拿地是我们的一个长期策略。

南都：万科现在的房价合理吗？

郁亮：万科的定价策略是合理的。我们要求新项目开盘，一个月内要卖出60%的房子，这个积极定价策略我们坚持两年左右的时间了。万科从今年年初开始，始终坚持积极定价的策略，我们要促进成交的价格，老百姓接受价格的水平也是波动的，你没法静止预测，而且每个项目情况都不一样，每个地段都不同。

房价究竟跌多少才是合理？这真不知道怎么说。有的城市规定，超过多少价位不许卖房子了，不许登记备案，不让卖了，通过这个手段就把房价控制在合理水平上了吗？你控制住了，未必是合理水平。这个事情很奇怪，预期价格合不合理也没有论证，房价是个很复杂的事情，你没法预测价格在什么位置上是有泡沫或者没泡沫，深圳市区的房子很少，远郊相对多一点，过去时间涨幅过快，投资比例过高的地方，受影响会大一点，但有些地方根本没房子供应的，怎么降呢，没法降。所以我们也关注二手房市场，这是个完全自由的市场，它的价格反映出一个均衡的水平，深圳有些地方，它的二手房从来没跌过，房子不好，房价却挺贵，算不算泡沫呢？不好说，它有实在居住需求支撑。